Xior kondigt haar intrede in de Spaanse en Portugese markt aan en beoogt om van het Iberisch schiereiland een tweede thuismarkt te maken naast de Benelux
Xior sluit akkoorden voor de verwerving van 1 asset in Spanje (Barcelona) en 2 projecten in Portugal (Lissabon en Porto). Totale investeringswaarde van ca. 53,7 miljoen euro
Xior Student Housing NV, de BE-REIT gespecialiseerd in studentenhuisvesting in België en Nederland, kondigt haar intrede in Spanje en Portugal aan en voegt daardoor twee nieuwe landen toe aan haar vastgoedportefeuille. Xior realiseert hiermee een belangrijke stap in de verdere uitrol van haar groeiplan. Ook in deze twee nieuwe landen wil Xior pionier zijn in het verder professionaliseren en consolideren van de studentenhuisvestingsmarkt. In Barcelona heeft Xior een overeenkomst gesloten voor de verwerving van een studentenresidentie op de nieuwe Campus Diagonal-Besòs van de Universitat Politècnica de Catalunya. In Portugal werd een akkoord bereikt omtrent de ontwikkeling, in een joint venture structuur, van twee projecten te Lissabon en Porto. Deze transacties zullen, na de voorgenomen ontwikkeling, een totale investeringswaarde hebben van ca. 53,7 miljoen euro.
Xior betreedt Spaanse en Portugese markt
Christian Teunissen, CEO van Xior: “Met deze acquisities van drie state-of-the-art studentencomplexen zal Xior twee nieuwe landen toevoegen aan haar portefeuille en rolt ze haar groeistrategie als pure player in studentenhuisvesting verder uit naar twee interessante markten in Europa. Dit laat ons toe om onze actieradius verder uit te breiden en een geschikte huisvesting te kunnen bieden aan onze studenten in steeds meer studentensteden. We zijn ervan overtuigd dat ook in deze landen een grote nood bestaat aan kwaliteitsvolle studentenhuisvesting waar Xior voor staat en waarmee wij de voorbije jaren in de Nederlandse en Belgische markt mee de standaard hebben bepaald. Op termijn beogen wij in deze twee landen samen een substantiële portefeuille te kunnen uitbouwen van meer dan 250 miljoen euro."
Xior Student Housing kondigt haar intrede in Spanje en Portugal aan. De bestaande markt van studentenhuisvesting in Spanje en Portugal wordt gekenmerkt als immatuur, gefragmenteerd en volop in beweging. Het huidige aanbod aan studentenverblijven is grotendeels ontoereikend (gelet op de aantallen internationale studenten en nationale studenten die buiten de eigen regio studeren), en bovendien grotendeels verouderd. Xior realiseert met de voorgenomen acquisities een belangrijke stap om na de Benelux ook op het Iberisch schiereiland, als tweede thuismarkt, haar pioniersrol als pure player in studentenhuisvesting te kunnen uitbreiden.
1. Spanje
Beschrijving van de studentenhuisvestingsmarkt in Spanje/Barcelona: populair en schaars
Spanje biedt plaats aan 84 publieke en 32 privé universiteiten, met een totale studentenpopulatie van bijna 1,5 miljoen voltijdse studenten in het academiejaar 2016/20171. 13 Spaanse universiteiten werden opgenomen in de QS World Ranking 2019 – Top 500 waarvan 4 in Barcelona en 4 in Madrid. De grootste studentenpopulaties bevinden zich in de regio’s Madrid en Catalonië (waarvan Barcelona de belangrijkste universiteitsstad uitmaakt).
Spanje is geëvolueerd naar één van dé topbestemmingen om te studeren in de wereld, en dankt haar populariteit bij internationale studenten vooral aan de combinatie van toonaangevende universiteiten, een aantrekkelijk klimaat en levenskwaliteit en het feit dat het Spaans één van de meest gesproken talen ter wereld is. Bovendien wordt een groeiend aantal lessen en opleidingen in het Engels aangeboden.
De totale Spaanse studentenpopulatie is de laatste jaren stabiel gebleven, maar kenmerkt zich wel door een sterke stijging in het aantal internationale studenten. Deze studenten vormen samen met de Spaanse studenten die buiten hun eigen regio studeren een belangrijke doelgroep met nood aan kwalitatieve studentenhuisvesting. Het huidige aanbod biedt op heden slechts voor 93.000 studenten een aangepaste studentenaccommodatie (waarvan het grootste deel sterk verouderde zgn. Colegios Mayores die vaak worden uitgebaat door religieuze ordes), terwijl er naar schatting2 636.000 studenten nood hebben aan huisvesting. Door het grote tekort doen meer dan een half miljoen studenten in Spanje beroep op de private residentiële verhuurmarkt, hetgeen met name voor ERASMUS en andere buitenlandse studenten geen ideale situatie is. Er is dus een duidelijke onbeantwoorde nood aan kwalitatieve studentenhuisvesting.
Project Campus Diagonal-Besòs
Het eerste project waarvoor Xior een akkoord heeft gesloten betreft een gloednieuwe studentenresidentie gelegen op de recent geopende nieuwe campus van de Universitat Politècnica de Catalunya (UPC) (met 3.500 studenten en 400 professoren en researchers), vlakbij het strand en de hippe 22@ wijk. De residentie telt 191 zelfstandige kamers en zal over alle moderne faciliteiten beschikken zoals een in-house restaurant, fitness, studiezalen en een zwembad en terras op het dak. In lijn met de Spaanse studentenhuisvestingsmarkt, zullen extra diensten zoals vol en half pension, linnen en schoonmaak worden aangeboden.
Deze residentie is zeer goed ontsloten door het openbaar vervoer (met een tramhalte voor de deur) en ligt op wandelafstand van het strand, vlakbij de Avenida Diagonal (een van dé hoofdstraten van Barcelona) en naast het Parc del Forùm (een gekende locatie voor conferenties en evenementen). De residentie heeft eveneens rechtstreeks toegang tot een fietsstraat die de campus verbindt met de rest van Barcelona via een fietspad langs de kust.
Het gebouw werd opgericht op basis van een concessie van 50 jaar (tot 2067), en is volledig gemeubileerd. De oplevering wordt verwacht voor het verhuurseizoen van de zomer van 2019 (vanaf welk ogenblik het huurinkomsten zal beginnen genereren). De verkoper heeft een verhuurgarantie gegeven ten belope van 50% voor de bezetting tijdens de zomermaanden (juli en augustus) en dit met een looptijd van 3 jaar (vanaf 2019). Dit laat Xior toe om de bezetting van de units tijdens de zomervakantie, aangezien zij tijdens het academiejaar op basis van 10-maandencontracten worden verhuurd, in samenwerking met de universiteit en plaatselijke bedrijven en aanbieders van zomerstages, in te vullen. De concessie werd toegekend en wordt actief beheerd door een consortium van de UPC en drie lokale overheden (Catalunya, Barcelona en Besòs), waarmee Xior verwacht nauw en op productieve wijze samen te werken teneinde van zowel de residentie als de gehele campus een succes te maken.
De transactie zal plaatsvinden door overname van alle aandelen van de betrokken projectvennootschap van LIFE, een Belgische ontwikkelaar waarmee Xior reeds eerder op succesvolle wijze samenwerkte en dit zowel in België (de KVS projecten in Brussel) als in Nederland (het Carré gebouw te Maastricht en het Ariënsplein te Enschede). De verwerving is onderworpen aan verschillende opschortende voorwaarden, waaronder een positieve beslissing vanwege het consortium ten aanzien van de overdracht.
De totale investeringswaarde bedraagt circa 25,5 miljoen euro, met een verwacht bruto aanvangsrendement van circa 7%.
2. Portugal
Beschrijving van de studentenhuisvestingsmarkt in Portugal (Porto/Lissabon): markt in de startblokken
Portugal telt in totaal 290 instellingen voor hoger onderwijs (waarvan 117 universiteiten). In de QS World Ranking 2019 Top 500 komen 5 Portugese universiteiten voor, waarvan 2 in Lissabon, 2 in Porto en 1 in Coimbra. Dit zijn dan ook de 3 voornaamste studentensteden in Portugal (31% van de instellingen voor hoger onderwijs bevinden zich in Lissabon, gevolgd door Porto met 22%).
Portugal is de jongste jaren een steeds meer gegeerde bestemming voor internationale studenten. Het aantal internationale studenten in Portugal is met 80% gestegen van 2009/2010 tot 2016/20173. De combinatie tussen oude, gerenommeerde universiteiten, een groeiend Engelstalig aanbod aan hoog aangeschreven opleidingen, een aangenaam klimaat met hoge levenskwaliteit en een relatief lage totale kostprijs, zorgen ervoor dat zowel binnen het Portugese taalgebied als daarbuiten, Portugal een topbestemming voor internationale studenten is.
In Portugal zijn er 372.000 studenten, waaronder 42.000 internationale studenten4 en ongeveer 56.000 Portugese studenten die ver van huis studeren. Huisvesting specifiek gericht op studenten is ook in Portugal een relatief immature markt, met een huidig aanbod van om en bij de 15.000 slaapplaatsen dat voornamelijk in handen is van de universiteiten en religieuze ordes. Voor het overige (en dus voor de overgrote meerderheid) vinden de studenten hun weg naar de private residentiële markt. Dit onevenwicht heeft recent de aandacht getrokken van verschillende investeerders waardoor de markt in nieuwe projecten specifiek gericht op studenten (en dan in de eerste plaats op internationale studenten) volop in beweging is.
In de regio rond Lissabon bevinden zich het hoogste aantal studenten, namelijk 34% van alle studenten ofwel 122.000 in 20165, waarvan 17.000 internationale studenten. Op dit ogenblik zijn er slechts 25 universitaire residenties (voor een totaal van 1.900 slaapplaatsen) en een 10-tal private residenties (met een 1.200 bedden) operationeel in de stad. Er zitten daarnaast tal van ontwikkelingsprojecten in de pijplijn (de momenteel gekende en aangekondigde projecten vertegenwoordigen ongeveer 2.000 bedden). Het mag echter vanzelfsprekend heten dat het tekort nog steeds groot en nijpend is.
Porto is de tweede studentenstad van het land, met in totaal 73.500 studenten (waarvan 7.500 internationale studenten)6. Het huidige aanbod georganiseerd door de universiteiten in Porto bedraagt ongeveer 1.400 bedden, terwijl private gespecialiseerde aanbieders slechts 240 bedden gericht op studenten verhuren. De huidig aangekondigde projecten zullen daar in de komende jaren meer dan 2.000 bedden aan toevoegen. Ondanks de reeds aangekondigde pipeline mag het duidelijk zijn dat de populatie aan internationale en nationale studenten die huisvesting zoekt nog steeds significant groter zal zijn dan het aanbod aan kwalitatieve studentenhuisvesting.
Project te Lissabon – Artur Lamas
Het project te Lissabon betreft de ontwikkeling, op een greenfield in volle eigendom, van een studentenresidentie met 124 units (254 bedden) en 14 parkeerplaatsen. Voor deze residentie werd reeds een triple net huurovereenkomst afgesloten met Odalys Portugal voor een duur van 12 jaar tegen een vaste huurprijs. Odalys Portugal is de Portugese dochtervennootschap van Odalys Groupe, een Franse groep die actief is in het Zuiden van Europa (Frankrijk, Italië, Spanje,…), onder andere in het uitbaten van vakantieverblijven, studentenverblijven en short stay residenties. Deze groep met meer dan 400 locaties en ruim 1.100 werknemers, was in haar 20-jarig bestaan vooral actief in het aanbieden van vakantieverblijven, en legt zich sinds 2011 onder het merk Odalys Campus eveneens toe op het uitbaten van studentenresidenties. De moedervennootschap heeft een volledige parent guarantee verstrekt voor haar Portugese dochter.
Het project is vlak aan het historisch centrum van Belém gelegen. De site is goed ontsloten door het openbaar vervoer en biedt rechtstreeks toegang tot het centrum van Lissabon via een treinverbinding en tramhalte die zich op wandelafstand bevinden. De site ligt bovendien op 200 meter van de universiteit Lusíada met 5.000 studenten waarvan 850 internationale studenten en op wandelafstand van andere onderwijsinstellingen zoals IHMT en op 2 km van de ISA School of Agriculture en de faculteit Diergeneeskunde.
Het project zal volgens de huidige planning onderdak bieden aan 254 studenten, verspreid over 121 tweepersoons-studios en 3 appartementen, en zal onder meer ook een wasruimte, fitness, studieruimte, cafetaria en receptie herbergen.
De ontwikkeling zal plaatsvinden in een joint venture structuur met o.a. Promiris, een Belgische partij waarmee Xior reeds eerder succesvol op deze basis samenwerkte voor projecten in België. De instap van Xior zal gefaseerd verlopen, waarbij 50% van de aandelen in de joint venture zullen worden aangekocht bij het verkrijgen van het nodige administratiefrechtelijke comfort dat de vergunning zal worden verkregen (onder bepaalde opschortende voorwaarden) en de overige 50% na oplevering. De oplevering is gepland voor 2021, de instap zou volgens planning later dit jaar plaatsvinden.
Project te Porto – Granjo
Het project te Porto betreft een herontwikkeling van een bestaand gebouw in volle eigendom tot een studentencomplex met 211 units (420 bedden) en 3 parkeerplaatsen. Het gebouw zal eveneens een wasserij, receptie, fitness, studieruimte en cafetaria bevatten. Daarnaast omvat de transactie 16 residentiële appartementen die in het kader van het project zouden worden gerealiseerd.
Het project is centraal gelegen, in het stadscentrum van Porto, op wandelafstand van metrostations Heroísmo en 24 de Agosto. De faculteiten in het centrum van Porto bevinden zich eveneens op wandelafstand, en de grote Asprela campus bevindt zich op 5 metrohaltes.
Ook voor dit gebouw zal Odalys Portugal op triple net basis als operator en huurder optreden (met een garantie door Odalys Groupe), voor een duur van 12 jaar aan een jaarlijks stijgende huur, die gedurende de eerste 7 jaar wordt gegarandeerd en aangevuld door de verkoper (tot op het niveau dat in jaar 7 wordt bereikt), waardoor Xior een stabiele en hoge huur verkrijgt.
De ontwikkeling zal op een zelfde manier worden gestructureerd als het project te Lissabon, door middel van een joint venture structuur waarin Promiris eveneens betrokken is en een in de tijd gefaseerde instap. De oplevering wordt eveneens verwacht in de tweede helft van 2021.
De totale investeringswaarde van beide projecten bedraagt ca. 28,2 miljoen euro, met een verwacht theoretisch bruto aanvangsrendement voor de studentenhuisvesting van ca. 8%7.
___________________
1 DBK “Residencias para Estudiantes” – Januari 2018
2 CBRE en publieke informatie
3 Bron: Savills
4 Bron: Savills
5 Bron: Direção-Geral de Estatíscticas da Educação e Ciência 2016/2017
6 Bron: Direção-Geral de Estatíscticas da Educação e Ciência 2016/2017
7 Teneinde een vergelijking mogelijk te maken met de overige panden in de portefeuille die rechtstreeks worden verhuurd aan studenten en waarvoor steeds bruto rendementen worden gecommuniceerd, werd deze BAR op een theoretische, gebruteerde basis berekend.
Voor meer informatie over deze transactie kan u contact opnemen met:
Xior Student Housing NV
Mechelsesteenweg 34, bus 108
2018 Antwerpen
www.xior.be
Christian Teunissen, CEO
christian@xior.be
T +32 3 257 04 89
Frederik Snauwaert, CFO
frederik@xior.be
T +32 3 257 04 89
Xior Investor Relations
Sandra Aznar
Head of Investor Relations
T +32 3 257 04 89
ir@xior.be
